La Flat Tax Italienne et le Marché Immobilier Prime de Milan

Ces dernières années, Milan est devenue l'une des principales destinations européennes pour les individus à très haut patrimoine.

L'introduction du régime italien de flat tax a accéléré ce phénomène, attirant entrepreneurs, investisseurs et family offices venus de toute l'Europe et au-delà. Pour beaucoup de ces nouveaux résidents, la décision fiscale et la décision immobilière interviennent presque simultanément : choisir Milan comme lieu de résidence signifie souvent acquérir également une propriété dans la ville.

Comprendre le fonctionnement du régime de flat tax est donc essentiel pour toute personne envisageant une acquisition résidentielle sur le marché milanais haut de gamme.

Qu'est-ce que la Flat Tax Italienne

Depuis 2017, l'Italie permet aux nouveaux résidents fiscaux de remplacer l'imposition ordinaire sur les revenus étrangers par un impôt forfaitaire annuel.

Le régime a évolué au fil du temps :

• jusqu'en 2024 : 100 000 € par an
• décret Omnibus (août 2024) : 200 000 €
• loi de finances 2026 : 300 000 € pour les nouveaux entrants

Un montant supplémentaire de 50 000 € par membre de la famille peut être inclus dans le régime.

Les personnes ayant établi leur résidence fiscale en Italie avant le 31 décembre 2025 conservent le régime à 200 000 € pour toute la durée de l'avantage, dans la limite de 15 ans. Cette augmentation n'est pas rétroactive.

Le régime offre également d'autres avantages : exonération de l'IVIE et de l'IVAFE sur les actifs détenus à l'étranger, aucune obligation de déclaration dans le cadre RW, et exonération des droits de succession sur les actifs étrangers.

Qui Utilise Ce Régime

Ces dernières années, plusieurs milliers d'individus à très haut patrimoine ont choisi l'Italie comme nouvelle résidence fiscale, contribuant à faire de Milan l'une des principales destinations européennes pour les fortunes internationales mobiles.

Milan représente le point d'attraction le plus visible de cette tendance. La ville a enregistré une croissance significative du nombre d'entrepreneurs, de professionnels et de familles internationales qui la considèrent non seulement comme une base fiscale, mais aussi comme une destination résidentielle durable.

En 2024, le Financial Times a documenté une accélération notable de l'arrivée d'expatriés fortunés dans la ville, phénomène encore renforcé par l'abolition du régime britannique non-dom à partir de 2025.

L'Impact sur le Marché Prime Milanais

L'effet sur le marché immobilier a été direct.

Selon plusieurs analyses de marché, les acheteurs internationaux représentent aujourd'hui une part importante du segment prime milanais, souvent estimée entre 35 % et 50 % des transactions, avec une présence encore plus marquée dans le segment le plus exclusif.

De récentes analyses indiquent que le prix moyen du résidentiel prime milanais a atteint environ 14 650 € par mètre carré, avec des valeurs nettement plus élevées dans les micro-secteurs les plus recherchés. Dans des quartiers comme Brera et le Quadrilatero, certaines propriétés très haut de gamme peuvent dépasser 20 000 € par mètre carré, avec des transactions exceptionnelles s'approchant de 27 000 € par mètre carré.

Les personnes qui choisissent Milan comme résidence fiscale acquièrent souvent également une propriété dans la ville.

La décision fiscale et la décision immobilière sont souvent prises ensemble, ou à quelques mois d'intervalle.

Ces dernières années, Milan a également absorbé la grande majorité des investissements institutionnels dans le résidentiel italien, confirmant sa position de marché le plus liquide du pays et de principal point de référence pour le segment prime.

Le Changement de 2026 — 300 000 € Changent-ils Vraiment Quelque Chose ?

Probablement moins qu'on pourrait l'imaginer.

Le régime reste économiquement attractif pour les individus dont les revenus étrangers dépassent environ 700 000 à 800 000 € par an, seuil au-delà duquel le taux ordinaire de l'impôt sur le revenu en Italie, à 43 %, devient plus élevé que le coût de la flat tax.

Parallèlement, le paysage fiscal européen évolue :

• le Portugal a fermé le régime NHR
• le Royaume-Uni a supprimé le régime non-dom
• d'autres pays réévaluent des politiques fiscales similaires

Dans ce contexte, l'Italie demeure une destination compétitive pour les fortunes internationales mobiles.

Ce Que Cela Signifie pour un Acheteur International

Pour de nombreux clients internationaux envisageant Milan, la planification fiscale et l'acquisition immobilière relèvent de la même décision stratégique.

L'ordre des étapes peut avoir de l'importance : établir d'abord sa résidence fiscale en Italie avant d'acquérir un bien peut avoir des implications différentes de la situation inverse.

Ce sont des décisions qui nécessitent l'accompagnement de conseillers fiscaux indépendants spécialisés — des professionnels avec lesquels Urban Selection collabore régulièrement dans le cadre de mandats internationaux.

Il est également important de rappeler que les revenus générés en Italie, y compris les revenus locatifs, restent soumis à l'imposition ordinaire. Seuls les revenus étrangers bénéficient du régime de flat tax.

Un Marché de Plus en Plus Concurrentiel

Le profil des acheteurs dans le segment prime milanais est aujourd'hui très clair : des individus financièrement sophistiqués, sensibles au temps et à la discrétion.

Les propriétés dotées d'une véritable qualité architecturale — immeubles historiques, proportions généreuses et fort potentiel spatial — restent rarement disponibles longtemps.

Dans un marché de plus en plus concurrentiel, la capacité à identifier ces opportunités en amont devient un avantage décisif.